Actualités Immobilières

Après une année de bons et loyaux services dans le cadre du plan de relance économique décidé par le Président N. Sarkozy, le temps du prêt à taux zéro doublé semble être sur le point de s’achever : si la loi de finances 2010 a reconduit le dispositif en l’état jusqu’au 30 juin 2010, il faut savoir qu’à compter du 1^er juillet 2010, la majoration sera ramenée à 50 % du montant de base. Le PTZ ne pourra plus dès lors excéder 48 750 €, alors que pour rappel le doublement du PTZ pour les acquéreurs de logements neufs est plafonné à ce jour à 65 100 €.

Rassurez-vous, il vous reste donc jusqu’au 30 juin 2010 pour souscrire aux prêts à taux zéro doublé, selon les modalités détaillées ci-après.

Le prêt à taux zéro avec doublement dans le neuf

1 – Revenu maximum pour bénéficier du dispositif

Il n’y a pas de modification des conditions maximales de revenus pour bénéficier du PTZ. Les conditions connues jusqu’alors continuent à s’appliquer.

2 – Montant du crédit à taux zéro

Le montant du crédit accordé est déterminé par le plus petit des deux plafonds suivants :

• Pour un Logement Neuf :
• 30 % du montant de l’opération (porté à 40 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines),
• 100 % des autres crédits (de plus de 2 ans) finançant la même opération.
• Pour un Logement Ancien (pas de changement par rapport au dispositif précédent)
• 20 % du montant de l’opération (porté à 30 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines),
• 50 % des autres crédits (de plus de 2 ans) finançant la même opération.

Le montant de l’opération retenu est lui-même plafonné en fonction du nombre de personnes, de la zone géographique, et de l’ancienneté du logement. Au niveau de l’Ancien, il n’y a pas de modification. Au niveau du Neuf, les montants ont été relevés de 33% en Zone A, 50% en zone B et 25% en Zone C.

3 – modalités de remboursements

Les remboursements sont toujours définis en fonction du revenu. Pour l’ancien, le tableau suivant reste d’actualité :

En revanche, des durées de remboursement plus longues ont été définies pour les acquisitions de Logement Neuf en Zone A :

Ainsi qu’en Zone B ou C :

4 – Majoration du montant du Prêt à Taux Zéro

Le prêt à taux zéro peut bénéficier d’une majoration :

• de 50% dans les zones urbaines sensibles (ZUS) et dans les zones franches urbaines (ZFU) mentionnées à l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire.
• pour des opérations d’accession sociale à la propriété d’un logement neuf aidées par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement. Cette disposition a été introduite par la loi portant Engagement National pour le Logement (ENL).
• A compter du 1er décembre 2009, pour la construction ou l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, aux normes BBC 2005.

Voir le détail des majorations du prêt à taux zéro.

Dans ces trois situations, les périodes de remboursement sont aménagées (uniquement pour le neuf) par rapport à la situation standard.

En zone A :

Et en zone B ou C :

La baisse des taux depuis fin 2008 entraine la question évidente de la renégociation des conditions de l’emprunt souscrit.

Tout d’abord, l’écart entre le taux souscrit et les taux actuels n’a cessé de se creuser  au cours de l »année 2009 laissant par la même entrevoir depuis quelques mois, de réelles fenêtres d’opportunités.

Premiertaux.com, spécialiste en crédit immobilier ne croit pas qu’ une remontée des taux ou même une fin de cycle baissier soit envisageable. En effet, si quelques petites hausses peuvent être ressenties au premier semestre 2010 ; la consommation restera une nouvelle fois  à des niveaux plancher.

On peut donc se demander si les Taux d’interêt ne vont pas encore baisser ?

Dans le même temps, PremierTaux.com pense que les taux d’intérêts sont également à un niveau plancher et que seules des conditions spécifiques liées à la qualité de l’emprunteur peuvent aujourd’hui de manière spécifique et individualisée amener les taux à des niveaux record. Alors pourquoi ne pas en profiter ?

Bien entendu tout doit être analysé et pas seulement le différentiel de taux. Ainsi, il convient de mesurer l’impact en cas de rupture d’un contrat de prêt ,car le changement de banque peut entraîner des frais tels que les frais de remboursement anticipé, de garantie ou de dossier inscrits à votre contrat.

Néanmoins, on peut retenir qu’une durée de 15 ans restant à courir ou la souscription d’un prêt de 100 000 € minimum, avant mars 2009 sont des paramètres à prendre en compte de manière sérieuse car vous pourriez avoir une agréable surprise !

Les évolutions rapides du marché en 2009, le changement de votre situation personnelle, l’arbitrage taux fixe/taux variable vont créer de réelles opportunités qu’il faudra saisir…dès maintenant. Pour plus d’informations sur la renégociation de votre prêt immobilier, rendez-vous sur PremierTaux.com

Alors que les taux de crédit immobilier étaient au plus bas fin décembre 2009, faut-il s’attendre à  une remontée progressive des taux en 2010? La BCE a maintenu ses taux à  1%…pour l’instant. Si l’environnement inflationniste reste calme c’est qu’il tient notamment compte de la consommation des ménages toujours en berne. De ce coté là , rien de nouveau sous le soleil. Il y a fort à parier que la consommation est et restera mal orientée pour 2010. Comment pourrait-il en être autrement ?
En effet le niveau d’endettement des ménages est fort et celui de la France l’est d’avantage . Le taux d’endettement de l’État l’oblige à  se renflouer et pratiquer certaines ponctions qui hélas ne seront pas de nature à  relancer la consommation. Non, l’heure est à  la cure d’amaigrissement car la dette a enflé jusqu’au paroxysme.

Même si les taux de crédit immobilier peuvent connaitre quelques soubresauts, notamment sur le premier semestre de cette nouvelle année, les taux vont rester bas et nous ne voyons pas aujourd’hui l’amorce d’une remontée possible. Les conditions de négociation des biens immobiliers sont un autre sujet et vont demeurer sensibles. La baisse des prix immobiliers en 2009 n’a pas été dramatique (-8%) et ne peut être qualifiée de Krach. Néanmoins, sans la loi SCELLIER où en serions nous ? Par ailleurs la prolongation du prêt à taux zéro pour le premier semestre 2010 apportera certainement un coup de pouce aux ménages concernés par cette mesure.

Une recommandation pour 2010 : restons vigilants car en ces périodes chahutées, de nombreuses opportunités se font jour.

Le prêt à taux zéro (PTZ) devrait être reconduit pour l’année 2010. En effet, le discours du chef de l’État le 10 décembre dernier amène un certain nombre de précisions dans ce sens. Le pret à taux zéro, véritable coup de pouce offert aux primo accédants est sans aucun doute un moyen efficace d’encourager le crédit immobilier et le marché immobilier.

Dans son intervention télévisée de mercredi dernier, Nicolas Sarkozy a déclaré vouloir poursuivre le plan de relance. Parmi les mesures devant être prolongées figure le doublement du prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement neuf ou l’acquisition d’un terrain avec construction. Cet avantage existant depuis le 15 janvier dernier et prévu pour durer jusqu’au 31 décembre 2009 devrait par conséquent être maintenu jusqu’au 1er juillet 2010.

Pour le 2ème semestre 2010, ce doublement ne serait que partiel, à partir du 1er juillet 2010, la majoration du montant du prêt à taux 0 ne serait plus que de 50 % par rapport à 2009. Il existe donc bien des avancées concernant le prêt à taux 0 2010 par rapport à cette année.

Notons que ces mesures concernent le financement d’un bien immobilier neuf.

Pour la zone C, le PTZ diminuerait de 10% dès le 1er janvier 2010 que ce doit dans l’ancien ou dans le neuf.

Attention, notez que ces dispositions n’entreront en vigueur qu’après vote au Sénat et promulgation de la loi prévu pour fin décembre.

Ceux qui sont à la veille d’un achat immobilier, voire déjà engagés dans le cadre d’un compromis se sont déjà posé la question : sous quelle forme emprunter, afin que mon crédit immobilier me revienne le moins cher possible ? Taux fixe, taux variable ? Comment y voir plus clair ?

Il faut savoir d’une part que si la sécurité absolue réside dans le choix d’un prêt immobilier à taux fixe, le taux variable est en train de gagner fortement en sécurité. En effet, avec la mise en place de la loi Châtel, les banques sont désormais tenues à une transparence totale en matière de prêts immobiliers et certaines pratiques sont devenues interdites, permettant d’éviter ainsi les dérives qui ont pu être commises par le passé. On parlera en particulier des prêts à taux variable capé, qui permettent de répondre à des préoccupations sécuritaires en plus de la volonté de payer moins cher son crédit immobilier.

Et justement, il semblerait d’autre part qu’en raison du marché et de ses taux extrêmement bas, le prêt à taux variable revête en ce moment un intérêt non négligeable : les courtiers immobiliers comme Premier Taux s’accorderont en ce mois de novembre 2009 pour dire qu’un crédit immobilier consenti à taux variable est gagnant à tous les coups.

Reste à savoir à quelle hauteur on peut gagner sur un crédit immobilier à taux variable et si la prise de risque associée en vaut vraiment la chandelle : prenons un exemple classique d’un taux fixe proposé par un établissement bancaire de 3,8% (hors assurance) et d’un taux variable de 2,95% capé 1,10 c’est-à-dire ne pouvant excéder quoi qu’il arrive le taux maximum de 4,05%. Le différentiel positif actuel serait de 0,85%, soit 6 à 7% de la mensualité. Le risque maximum serait quant à lui de payer son crédit à un taux de 4,05% (soit 0,25% en plus du taux fixe), soit un différentiel d’environ 2% de la mensualité.

Quant à la pérennité de cette constatation, elle ne dépend que de la dette publique des pays européens : les taux vont-ils remonter suffisamment vite pour démonter ce raisonnement en sachant le poids de cette dette ? D’une part, sauf à exploser les équilibres budgétaires de l’Europe, cette dette devra être refinancée à des conditions de taux bas. D’autre part, la consommation des ménages ne pourra repartir solidement sans un allègement de leur dette.

Tout ceci milite donc en faveur d’un maintien des taux bas de manière durable et peut-être même au-delà de ce que les prévisions les plus pessimistes veulent bien dire. En tous les cas, n’hésitez pas à contacter un courtier immobilier, qui saura vous conseiller sur la meilleure solution à adopter pour votre crédit immobilier.